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关于对《扬州市区房地产开发经营管理办法(征求意见稿)》公开征求意见的公告
发布日期:2017-10-24

为进一步增加制定规范性文件的透明度,提高规范性文件的质量,现将《扬州市区房地产开发经营管理办法(征求意见稿)》向公众公开征求意见。欢迎本市各社会组织、团体和个人通过以下途径和方式提出意见或建议:

通信地址:扬州市住房保障和房产管理局开发管理处(文昌中路20号文昌国际大厦2楼)

邮编:225003

联系人:朱金坤  夏明明

电话:0514-87800675  0514-87800572

传真:0514-87800572

电子邮箱:45552705@qq.com

附件:《扬州市区房地产开发经营管理办法(征求意见稿)》。

扬州市住房保障和房产管理局

2017年10月23日

 

扬州市区房地产开发经营管理办法

(征求意见稿)

    第一章 总则

  第二章 房地产开发企业

  第三章 房地产开发建设

    第四章 房地产项目经营

    第五章   企业信用建设

  第六章 法律责任

  第七章 附则

   

第一章 总则

  第一条  为了规范房地产开发经营行为,促进房地产业的健康发展,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》等法律、法规,结合市区实际,制定本办法。

  第二条  在本市市区范围内(不含江都区)国有土地上从事房地产开发经营,实施房地产开发经营管理,应当遵守本办法。

  第三条  房地产开发经营应当根据城市总体规划和城市建设的要求,按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则,实行统一规划、合理布局、综合开发、配套建设、完善管理。

  第四条  扬州市住房保障和房产管理局(以下称房地产开发行政主管部门)是本市房地产开发行政主管部门,负责市区房地产开发经营活动的管理监督工作。

  发改、规划、建设、国土、环保、物价、工商、统计、民防、消防、园林等部门应按照相关法律法规规定,各司其职,密切配合,共同做好房地产开发经营管理工作。

第二章 房地产开发企业

  第五条  设立房地产开发企业应当向工商行政管理部门或者市场监督管理部门申请登记,工商行政管理部门或者市场监督管理部门进行登记时,应及时将企业基本信息告知房地产开发行政主管部门。

  第六条  新设立的房地产开发企业应当自领取营业执照之日起30日内,持下列文件到房地产开发行政主管部门备案:

  (一)营业执照复印件;

  (二)企业章程;

  (三)企业法定代表人的身份证明;

  (四)企业董事会成员、部门负责人的任职文件、身份证明;

  (五)专业技术人员的职称证书、劳动合同和身份证明;

  (六)拟开发项目的相关文件。

第七条  房地产开发行政主管部门在收到企业备案申请后,对符合条件的应及时给予备案,并核发或报送省住建厅核发相应等级标准的《暂定资质证书》。

《暂定资质证书》有效期1年,有效期届满前30日内,房地产开发企业应当向房地产开发行政主管部门申请核定资质等级或申请延长《暂定资质证书》有效期。

第八条  房地产开发企业按照企业条件分为一、二、三、四等四个资质等级。开发企业资质等级实行分级审批,房地产开发企业应当按照核定的资质等级,在规定的业务范围内从事房地产开发经营,不得越级承担任务。不具备房地产开发资质,不得从事房地产开发经营活动。

  一级资质的房地产开发企业承担房地产开发项目的建设规模不受限制,可以在全国范围承揽房地产开发项目。

  二级资质的房地产开发企业可以在江苏省范围内承揽房地产开发项目,承担建筑面积25万平方米以下的开发建设项目,建设楼层不受限制。

  三级资质的房地产开发企业可以在扬州市范围内承揽房地产开发项目,承担建筑面积15万平方米以下的开发建设项目,不得承担十六层(含)以上的建筑物的建设。

  四级资质的房地产开发企业限于在扬州城市规划区以外的乡镇从事房地产开发业务,可以承担建筑面积5万平方米以下的开发建设项目,不得承担七层(含)以上的建筑物的建设。

  领取《暂定资质证书》的房地产开发企业可以依据《暂定资质证书》核定的标准从事相应资质等级的开发建设项目。

第九条  房地产开发企业在申请竞买土地、计划立项、规划审批、银行贷款等事项时,应提交房地产开发企业资质证书,上述各有关行政主管部门和单位应当予以审查。

第十条  市区以外的房地产开发企业到市区从事房地产开发经营活动,若符合资质管理有关规定不需要重新办理开发企业资质的,必须向房地产开发行政主管部门登记备案,接受市区房地产行业管理。

第十一条  房地产开发企业分立、合并、终止,应在工商行政管理部门核准后30日内,向房地产开发行政主管部门重新申请办理资质证书或办理资质证书注销手续。

房地产开发企业变更名称、法定代表人、办公地点、注册资本,应在变更后30日内向房地产开发行政主管部门办理变更手续。

第十二条  房地产开发企业应当按月及时、准确、真实地向房地产开发行政主管部门和统计部门报送房地产开发统计资料。

第三章 房地产开发建设

第十三条  房地产开发主管部门应当会同发改、国土、规划、建设等部门,根据土地利用总体规划、城市规划,编制房地产发展规划和住房建设计划,报本级人民政府批准。

国土部门在编制用地年度供应计划时,应当根据房地产发展规划和住房建设计划,合理确定房地产开发用地年度供应规模、布局和时序。

第十四条  规划、国土、建设、房管部门应当引导和鼓励开发企业采用“四新技术”,建设优于现行建筑标准的房屋,不断提高开发项目的品质和使用功能;要每年在各区出让的地块中选择合适项目提出绿色建筑、装配式建筑、成品住房、宜居颐养社区等方面的建设要求,写入地块规划设计条件和土地出让合同,推进住宅产业现代化进程。

第十五条  房地产开发企业应当在项目开工前,根据土地出让合同和经批准的规划方案,制定开发建设总体方案,载明项目性质、规模、开发期数、开工时间、竣工时间、开发进度,明确应建配套设施的种类、内容、规模、交付使用时间、产权归属等,并报市房地产开发主管部门备案,领取《房地产开发项目手册》(以下简称开发项目手册)。

调整开发建设方案的,开发企业应当在方案调整后十日内将调整后的方案报市房地产开发主管部门备案。

房地产开发行政主管部门应当对各项目的开发建设方案执行情况进行监督检查。

第十六条  房地产开发企业应当将房地产开发项目建设过程中的建设、销售等主要事项及时、真实地记录在开发项目手册中。

房地产开发企业应当在项目开工时、工程基础±0.00时、工程主体封顶时、工程竣工验收前、申领《商品房预售许可证》前、资质延续时、项目分割转让时将开发项目手册报送房地产开发行政主管部门验核。

开发项目手册的记载事项、核验记录作为资质管理、开发建设方案执行情况检查、预售资金监管、商品房预售许可和项目交付使用备案等事项的依据

第十七条  房地产开发企业应当根据法律、法规的规定和国有建设用地使用权出让合同的约定,按照同步设计、同步建设、同步交付使用的原则,实施项目的公共基础设施和配套设施的建设。

供水、供电、供气、市政公用、电话通信、有线电视等主管部门应当按照各自的职责做好服务工作,项目公共基础设施和配套设施工程竣工后,相关单位应当及时验收。验收合格的,应向房地产开发企业出具证明文件或可以投入使用的意见。

第十八条  商品住宅小区交付使用时,其公共基础设施和配套设施工程应当符合以下条件:

(一)生活用水纳入城市自来水管网,不得使用临时施工用水。

(二)居民用电纳入城市供电网络,不得使用临时施工用电。

(三)住宅小区附近有燃气管网的,完成住宅室内室外燃气管道的敷设并与燃气管网相接。

(四)雨水、污水实行分流,分别纳入城市雨水、污水排放系统。暂无条件的,应采取临时性措施。

(五)消防设施建设到位。

(六)电话通信、有线电视等端口敷设到户。

(七)邮政信报箱按规定设置,符合通邮条件。

(八)路灯安装完毕,照明条件应符合标准。确因分期建设暂时无法建设的,应采取临时照明措施,临时照明费用由房地产开发企业承担。

(九)绿化工程应当按批准的规划方案建设完毕,绿地指标符合规划要求。确因季节原因暂无法实施的,应当出具书面承诺书,自交付使用备案通过之日起三个月内完成。

(十)按规划配建的人防工程投入使用的,应当符合人防工程施工及验收规范。

(十一)住宅小区与城市道路或公路之间有道路相连,小区内部应场清地平,道路符合通行条件。分期建设的,交付区域与在建区域应当有明显有效的隔离设施,不得合用小区内部道路。

第十九条  鼓励前期物业服务企业提前介入项目的开发建设,提出与物业管理有关的建议;开发企业组织的单位工程竣工验收和分户验收,应当吸收前期物业服务企业参加。

开发企业应当在房屋交付使用前,与选聘的物业服务企业或由双方共同聘请的第三方公司完成物业共用部位、公用设施设备的承接查验工作。

第二十条  房地产开发企业应当在商品房交付使用时,向房地产开发主管部门申请办理交付使用备案,并提供以下证明文件:

(一)商品房交付使用备案表;

(二)建设工程竣工验收备案证明;

(三)公共基础设施和配套设施符合交付使用条件的证明文件或投入使用意见;

(四)前期物业服务企业接管验收证明;

(五)《房地产开发项目手册》;

(六)法律、法规规定的其他证明文件。

房地产开发主管部门应当自受理交付使用备案申请之日起,3个工作日内组织现场查勘。符合条件的,房地产开发主管部门应当进行公示,公示时间为7个工作日。公示期间群众没有实质性意见的,公示结束后房地产开发主管部门应当出具商品房交付使用备案证明;对于群众有意见的、不符合条件的,应该告知申请人并说明理由,并督促房地产开发企业及时整改。

第二十一条  房地产企业向买受人交付商品房时,应当明示商品房的建设工程规划许可证(正本)、工程竣工验收备案表、商品房交付使用备案证明。

第二十二条  商品房交付使用备案证明作为商品房产权管理和房屋首次登记的主要材料之一,房地产开发企业申请商品房房屋产权管理和房屋登记时,房屋产权管理部门和登记部门应进行审查。

第二十三条  房地产开发企业在开发建设过程中应当及时收集、整理项目建设各环节的文件资料,建立、健全开发项目的建设档案,并在开发项目竣工验收后,及时向建设行政主管部门、物业管理单位或者其他有关部门移交项目建设档案。

第二十四条  房地产开发项目的建设工程质量管理、监督、认定和投诉处理工作,由建设行政主管部门负责。

  建设行政主管部门在受理工程质量投诉后,根据相关法律、法规和现行工程技术规范、标准和行政管理规定,组织专家进行查勘、鉴定,认定工程质量,划定责任人及责任范围,下达处理意见书。

第四章  房地产项目经营

第二十五条  转让房地产开发项目,应当符合下列条件:

  (一)转让人已支付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书;

  (二)转让人已完成开发投资总额的百分之二十五以上;

  (三)受让人具备相应的房地产开发资质;

  (四)法律、法规规定的其他条件。

第二十六条  转让房地产开发项目应当签订书面合同。转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内,持房地产开发项目转让合同及其他有关资料到房地产开发行政主管部门备案,并交回房地产开发项目手册。

受让方应当向房地产开发主管部门重新报送开发建设方案,领取房地产开发项目手册。

第二十七条  房地产开发企业申请预售商品房的,多层及以下房屋的工程进度应达到主体封顶、小高层及以上房屋的工程进度应达到地上主体结构1/3以上。房地产开发主管部门可根据房地产业发展情况,适时调整进度标准,逐步实现现房销售。

第二十八条  商品房预售实行预售许可制度。房地产开发企业预售商品房前应当持下列文件资料向房地产开发行政主管部门申领《商品房预售许可证》:

  (一)营业执照;

  (二)房地产开发企业资质证书;

  (三)开发建设项目计划批文;

    (四)不动产登记证;

    (五)建设工程规划许可证;

  (六)建筑工程施工许可证;

  (七)工程施工合同;

    (八)商品房价格备案文件;

    (九)房地产开发项目手册;

  (十)白蚁防治证明书;

  (十一)商品房预售方案;

  (十二)法律、法规规定的其他条件。

房地产开发行政主管部门应当自收到商品房预售申请之日起10日内作出答复。同意的应当颁发《商品房预售许可证》;不同意的,应当书面说明理由。

第二十九条  房地产开发企业将已经竣工达到交付条件的房屋进行现售的,应当在商品房现售前将符合商品房现售条件的下列文件资料报送房地产开发主管部门备案:

    (一)营业执照;

  (二)房地产开发企业资质证书;

  (三)开发建设项目计划批文;

    (四)不动产登记证明;

    (五)建设工程规划许可证;

  (六)建筑工程施工许可证;

  (七)工程竣工验收备案证明书;

    (八)商品房交付使用备案证明;

    (九)房地产开发项目手册;

    (十)商品房价格备案文件;

  (十一)白蚁防治证明书;

  (十二)物业用房和社区用房落实证明、物业管理维修基金归集证明;

    (十三)前期物业服务委托合同;

    (十四)法律、法规规定的其他条件。

第三十条  房地产开发企业将设定有抵押的土地上新建商品房进行预、现售的,必须经抵押权人同意并明确告知购房人;已经预、现售的商品房不得再行办理土地抵押、在建工程抵押。

第三十一条  房地产开发项目实行预售资金监管制度。开发项目实行预售的,预售资金须接受房地产开发行政主管部门的监督管理,房地产开发企业须督促购房人将购房款存入商品房预售资金监管账户,专项用于本项目建设。

第三十二条  房地产开发企业应健全完善售后服务机构,做好项目售后服务工作,及时做好项目开发建设过程中的业主投诉及信访答复处理工作。

第三十三条  房地产开发企业应在商品房交付使用时,向购房人提供江苏省住房和城乡建设厅统一印制的《住宅质量保证书》与《住宅使用说明书》或《非住宅质量保证书》与《非住宅使用说明书》。

第五章 企业信用建设

第三十四条  房地产开发行政主管部门应当制定房地产开发企业信用管理办法,建立统一的企业信用信息管理平台,采集、审核、记载房地产企业信用信息,定期综合评价房地产开发企业的信用等级,并向社会公布。

第三十五条  开发企业信用信息由良好信用信息和不良信用信息构成,采集渠道主要包括企业申报、相关部门和行业协会提供等方式。

国土、规划、建设、城管、工商、物价、税务、民防、人民银行、法院等职能部门,应及时将在管理中确认的开发企业良好和不良信用信息通报房地产开发主管部门,房地产开发主管部门应当定期将相关职能部门通报的房地产开发企业的信用信息录入企业信用信息库。

房地产开发企业应当定期登录企业信用信息管理平台,及时录入企业动态信息,并对录入信息的真实性和准确性负责。

房地产行业协会可将房地产开发企业良好行为和不良行为报房地产开发主管部门,经核查属实后录用。

第三十六条  房地产开发企业的信用信息、信用等级评价结果将作为房地产开发企业的信用档案,长期储存与房地产开发企业信息中。

第三十七条  房地产开发企业的信用信息、信用评价等级由房地产开发主管部门通过官方网站向社会公布。涉及企业商业秘密、法律法规规定应当保密的信息除外。

房地产开发企业信用信息正常公布期限为三年,自公布之日起计算,公布期限届满后自动解除。

良好信用信息,可根据影响程度的不同,由企业提出申请延长公布期限。

不良信用信息,由开发企业提出申请,经核查符合整改要求、且公布期届满3个月后,可解除公布。

第三十八条  市房地产开发主管部门应当定期将房地产企业信用信息和信用评级情况抄送相关管理部门,相关管理部门应当根据房地产开发企业信用状况建立惩戒机制。对失信企业,应当在企业资质升级以及房地产开发项目的立项、用地、规划、建设、预售、融资等方面予以限制。

第六章 法律责任

第三十九条 房地产开发企业有下列情形之一的,由房地产开发行政主管部门依据《房地产开发企业资质管理规定》,予以降低资质等级或者注销资质证书或报请上级主管部门予以降低资质等级或者注销资质证书:

  (一)涂改、出租、出借、转让、出卖资质证书的;

  (二)超越资质等级从事房地产开发经营业务的;

  (三)擅自转让房地产开发项目的;或者假借项目联合开发,变更项目开发主体,变相转让房地产开发项目的;

  (四)未按规定向房地产开发行政主管部门领取、报送《房地产开发项目手册》的;

  (五)未经工程竣工验收备案、商品房交付使用备案或将验收不合格的房屋擅自交付使用的;

  (六)房屋销售中存在虚假广告、销售面积“缺斤短两”等欺诈行为,造成消费者损失未予改正的;

  (七)商品房销售中,未按规定向购房者提供质量保证书、使用说明书,未依照质量保证书承诺的内容进行保修的;

  (八)未取得《商品房预售许可证》擅自预售商品房的;

    (九)工程质量低劣或者发生重大质量事故的;

    (十)无房地产开发项目或开发投资额、竣工面积不符合相应资质要求的;

  (十一)其他违反法律、法规的行为。

  第四十条 违反本办法规定的房地产开发经营行为,由房地产开发行政主管部门依据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》等法律、法规予以处罚。

  房地产开发企业在房地产开发经营活动中,违反其他国家有关法律、法规的,由相关部门依法予以处罚。

  第四十一条 国家机关工作人员在房地产开发经营监督管理工作中玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权,构成犯罪的,依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的,依法给予行政处分。

第七章 附则

  第四十二条 各县(市)、江都区房地产开发经营管理,可参照本办法执行。

  第四十三条 本办法由扬州市住房保障和房产管理局负责解释。

  第四十四条 本办法自发布之日起施行。