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《扬州市住宅物业管理办法》解读
发布日期:2016-11-09

一、出台的背景及过程

物业管理关系广大人民群众的切身利益,对维护社会稳定、构建和谐社会有着重要意义。随着2013年新的《江苏省物业管理条例》出台,以及多年来物业管理实践,物业管理体制不畅,行政部门职责不清,业主委员会运行不规范等问题日益凸显,亟需对我市物业管理的措施进行补充和细化,将原有规范性文件中与上位法不一致的内容进行调整。在此背景下,2014年起,市房管局明确专门处室,结合我市物业管理工作实际,对当前物业管理活动中存在的问题进行梳理和论证,认真学习国内其他地区先进经验,组织开展《办法》的调研、起草、修改完善等工作。2016年,更是两次征求各县(市、区)政府(管委会)、相关职能部门意见、立法民情联系点修改意见,同时在中国扬州网和市房管局政务网公开征求公众意见。经反复研究、论证和修改,8月25日,《扬州市住宅物业管理办法》报市政府常务会议讨论通过,并于11月8日起正式施行。

二、《办法》的特点和亮点

《办法》主要依据了国务院《物业管理条例》、住建部《业主大会和业主委员会指导规则》、《江苏省物业管理条例》等法律法规,参考南京、常州等外地城市的经验和做法,并结合我市实际起草完成。《办法》共七章、一百零一条,涵盖了物业管理区域、业主大会和业主委员会、前期物业管理、物业服务、物业的使用和维护等内容,其特点和亮点主要体现在以下几个方面:

1、进一步明确了市区两级政府、物业管理行政主管部门和街道(乡镇)、社区工作职责

物业管理是社区建设的重要组成部分,两者相互依存、互相促进。省条例也赋予了街道(乡镇)对本辖区内物业管理工作的指导、协助、监督职责,突出了其在物业管理活动中的基础作用。《办法》对省条例的规定进行了细化,理顺了物业管理工作体制。第三条明确物业管理工作实行属地管理,规定了市、县(市、区)人民政府(管委会)的职责;第四条明确了市、县(市、区)物业行政主管部门的工作职责,将前期物业管理招投标、项目区域备案、前期物业承接查验备案等工作职能下放区一级;第五条明确了街道(乡镇)、社区的工作职责。

2、明确行政职能部门职责

由于涉及住宅小区管理法规的交叉、缺失,小区内行政执法往往出现条块分割、互相推诿现象,有时容易出现“执法真空”,导致问题无人解决。因此,《办法》除要求各行政主管部门要依据各自职责,共同做好物业管理工作外,第七条还具体明确了公安、城管、物价、建设、规划等部门在物业管理工作中的职责;第八十二条明确相关职能部门应在职责范围内加强监督管理,建立违法行为投诉登记制度,在显著位置内公布联系方式、执法事项等,依法处理各类违规行为。此举有助于推动职能部门综合执法进小区,发挥多部门联动、合力作用,更加有力地维护广大业主的权益,推动和谐社区的建设。

3、规范业主委员会委员履职行为

业主是住宅小区的主体,业主大会、业主委员会是实现自治管理的组织。但现实中,业主大会、业主委员会开会难、成立难、表决难、履职难,业主过分依赖物业服务企业或行政部门的“外力”干预小区内部管理。因此,为增强业主大会制度的可操作性,《办法》对上位法的相关规定进行了细化。第十五条明确业主户数超过三百户的,可以按幢、单元等为单位,推选业主代表成立业主代表大会,履行业主大会的职责。同时,鉴于业主委员会委员等选举程序复杂,其个人素质的高低对小区物业管理工作好坏有着较大影响,第二十七至二十九条规定了业主委员会委员资格自行终止、罢免情形,并明确其保管物品移交时限要求和协助移交部门,以此对业主委员会委员加以规范。

4、建立物业服务企业诚信体系

由于物业企业资质年审制度的取消,对物业企业服务质量的评价、经营的规范缺乏有效监控手段,企业违法成本过低,违法收益与违法责任失衡。为了规范物业企业服务行为,增强契约精神,《办法》第七十条至七十二条明确:建立物业企业考核体系和信用评价体系,对物业企业、项目负责人实行动态管理,规定了物业企业和项目负责人的失信行为及惩戒措施。

5、推动物业管理信息化

信息化建设是推动物业服务行业转型升级,增强物业企业盈利能力,提升行业监管和服务水平的有效措施。第三条明确鼓励各级政府采用信息化手段,促进物业行业转型升级,提升物业管理和服务水平;第三十六条明确可以采用纸质或者手机信息、电子邮件等方式及进行实名投票,解决业主大会开会难、表决难的现实问题;第三十九条倡导市区建立统一的物业管理招投标平台,为建设单位或者业主大会选聘物业企业提供服务。

6、规范物业企业退管行为

为确保物业企业退管行为的有序进行,第六十六条明确,县(市、区)物业管理行政主管部门、街道(乡镇)应当加强对物业企业交接工作的监管;对拒不撤出或者拒不移交资料的物业企业,物业所在地的县(市、区)物业管理行政主管部门应当责令其限期撤出,使业主生活受到严重影响或有违反治安管理行为的,公安机关可以依法处理。

7、建立第三方评估制度

物业服务过程中,业主与物业服务企业所处地位不同,对服务质量评价标准也不同,双方一旦产生纠纷,往往形成对立,引发矛盾。《办法》第十条、第四十三条、第六十一条明确建立第三方评估制度,业主大会、建设单位可以在协商自愿基础上,委托第三方评估机构对物业企业的服务质量、服务标准、费用测算、项目承接查验等进行评估,评估的结果可以作为要求物业企业整改或者更换物业企业的依据,此举为解决因物业服务质量引发的纠纷提供新的渠道。

 8、推行基本物业服务制度

为了实现对老旧住宅小区的长效管理,2011年我市推行了基本物业服务制度,对符合条件的老旧住宅小区提供有偿的治安防范、清扫保洁、绿化养护、维修维护、停车管理服务,有效改善了老旧小区脏乱差的问题,同时也为我市文明城市建设工作作出了积极贡献,目前这一措施已成为我市物业管理工作的亮点,得到了各级领导、社会各界的充分肯定。《办法》第六十九条明确老旧小区可以由街道(乡镇)成立物业服务中心,为业主提供基本物业服务,县(市、区)物业行政主管部门和财政部门应制定补贴政策,所需经费列入县(市、区)人民政府财政预算。